La copropriété est un mode d’organisation qui régit la vie de nombreux immeubles en France. Bien que ce système présente des avantages, il peut également générer des tensions et des conflits entre copropriétaires. Cet article se propose d’examiner les différents types de litiges pouvant survenir, ainsi que les moyens de les résoudre ou de les prévenir. Nous aborderons également les récentes évolutions législatives en la matière, afin de mieux comprendre leurs implications pour les copropriétaires et le fonctionnement des copropriétés.

Les différents types de conflits en copropriété

Les conflits au sein d’une copropriété peuvent prendre diverses formes, selon leur origine et les parties impliquées :

• Conflits entre copropriétaires : ces litiges sont souvent liés à des questions d’usage des parties communes (stationnement, bruit, travaux, etc.) ou à des désaccords concernant la répartition des charges.
• Conflits entre le syndicat des copropriétaires et un ou plusieurs copropriétaires : ces situations peuvent découler d’un manquement aux règles de la copropriété (non-paiement des charges, non-respect du règlement intérieur, etc.) ou d’une contestation relative à l’exécution d’une décision prise par l’assemblée générale.
• Conflits entre le syndicat des copropriétaires et le syndic : ils peuvent résulter d’un désaccord sur la gestion de la copropriété (budget prévisionnel, travaux, etc.) ou d’une suspicion de mauvaise gestion voire de fraude de la part du syndic.

Les moyens de résolution des conflits en copropriété

Face à ces différentes situations conflictuelles, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour tenter de les résoudre :

• Le dialogue et la médiation : avant d’envisager une action en justice, il est toujours préférable d’essayer de trouver un terrain d’entente entre les parties en conflit. La médiation peut être réalisée par un tiers neutre et impartial, comme un conciliateur de justice ou un médiateur professionnel.
• L’action en justice : si le dialogue n’a pas permis de résoudre le litige, il est possible de saisir le tribunal compétent (tribunal d’instance, tribunal de grande instance ou tribunal administratif) pour trancher le différend. Selon les cas, des procédures spécifiques peuvent être engagées, telles que l’action en référé pour obtenir une décision rapide et provisoire.

La prévention des conflits en copropriété

Pour limiter les risques de litiges au sein d’une copropriété, quelques bonnes pratiques peuvent être mises en place :

• Rédiger un règlement intérieur clair et précis : ce document doit définir les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles d’usage des parties communes. Il doit être régulièrement mis à jour pour tenir compte des évolutions législatives et des besoins de la copropriété.
• Favoriser la communication et l’information : une bonne communication entre les copropriétaires, le syndic et le conseil syndical est essentielle pour éviter les malentendus et les tensions. Les réunions de copropriété doivent être organisées régulièrement et permettre un échange constructif entre les parties.
• Assurer une gestion transparente et rigoureuse : le syndic doit veiller à la bonne gestion de la copropriété en respectant les décisions prises par l’assemblée générale et en tenant compte des intérêts de tous les copropriétaires. La comptabilité doit être claire et accessible, afin de garantir la confiance des copropriétaires.

Les nouveautés légales en matière de copropriété

Plusieurs évolutions législatives récentes ont modifié le fonctionnement des copropriétés :

• La loi ELAN du 23 novembre 2018 : cette loi a notamment introduit la possibilité pour les petites copropriétés (moins de 50 lots) de ne pas avoir recours à un syndic professionnel, sous certaines conditions. Elle a également simplifié certaines règles relatives aux travaux en copropriété, notamment pour favoriser la transition énergétique.
• L’ordonnance du 30 octobre 2019 relative à la copropriété : cette réforme a apporté de nombreuses modifications aux règles de fonctionnement des copropriétés, notamment en matière de gouvernance, de majorités requises pour les décisions d’assemblée générale et de gestion des impayés. Elle vise à adapter le droit de la copropriété aux enjeux actuels et à faciliter la résolution des conflits.

Au-delà de ces évolutions législatives, il est essentiel pour les copropriétaires et les professionnels de la gestion immobilière de se tenir informés des bonnes pratiques en matière de prévention et de résolution des conflits en copropriété. En adoptant une approche proactive et collaborative, il est possible d’améliorer le vivre-ensemble au sein des immeubles et d’éviter l’escalade des tensions.